Gebäudeenergiegesetz: Orientierung für Bestandshalter

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) definiert die energetischen Anforderungen an Wohngebäude und regelt, welche Vorgaben im Neubau und im Bestand einzuhalten sind. Für Immobilieneigner ergeben sich daraus konkrete rechtliche Pflichten sowie planerische und wirtschaftliche Fragestellungen im Umgang mit bestehenden Immobilien. Entscheidend ist dabei, die gesetzlichen Anforderungen frühzeitig zu bewerten und in eine strukturierte Bestands- und Investitionsplanung einzuordnen.

Was bedeutet das Gebäudeenergiegesetz für Bestandsgebäude?

Das Gebäudeenergiegesetz bildet den gesetzlichen Rahmen, der die energetischen Anforderungen an Gebäude in Deutschland definiert. Es führt die früheren Regelwerke zur Energieeinsparung und zur Nutzung erneuerbarer Energien zusammen und legt fest, welche energetischen Standards für Gebäude einzuhalten sind. Dabei regelt das Gesetz sowohl Anforderungen an die bauliche Qualität von Gebäuden als auch an die Anlagentechnik, insbesondere an Heizungs- und Warmwassersysteme.

Für Bestandsgebäude verfolgt das Gebäudeenergiegesetz einen differenzierten Ansatz. Es schreibt keine allgemeine oder sofortige energetische Sanierung bestehender Gebäude vor, sondern knüpft Pflichten und Anforderungen an definierte Voraussetzungen. Damit richtet sich das Gebäudeenergiegesetz im Bestand nicht auf Einzelmaßnahmen, sondern auf die Einhaltung energetischer Mindeststandards im laufenden Betrieb und bei relevanten Eingriffen in die Gebäudesubstanz.

Gebäudeenergiegesetz im Bestand

Welche Anforderungen gelten konkret?

Die Vorgaben des GEG müssen differenziert betrachtet werden. Einige Anforderungen an Bestandsgebäude gelten unabhängig davon, ob Maßnahmen geplant sind, andere werden erst relevant, wenn bestimmte Veränderungen am Gebäude oder an der technischen Ausstattung vorgenommen werden. Ob und in welchem Umfang GEG-Vorgaben zu beachten sind, ergibt sich somit aus den jeweiligen Voraussetzungen und nicht aus einer pauschalen Einstufung des Gebäudes. Zur besseren Orientierung lassen sich die Anforderungen in vier Themenbereiche einteilen.

1. Pflichten zur nachträglichen Wärmedämmung

Das GEG legt für bestehende Gebäude Pflichten zur nachträglichen Wärmedämmung einzelner Bauteile fest, die auch ohne umfassende Sanierungsmaßnahmen gelten können. Eine allgemeine Sanierungspflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz besteht daraus jedoch keine. Maßgeblich sind vielmehr die im Gesetz benannten Anforderungen:

Dämmung der obersten Geschossdecke: Beheizte Gebäude müssen eine ausreichend gedämmte oberste Geschossdecke aufweisen, wenn sie an einen unbeheizten Dachraum grenzt und der gesetzliche Mindestwärmeschutz nicht erreicht wird. Die Pflicht entfällt, wenn stattdessen das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist.
Dämmung von Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen: In unbeheizten Räumen sind zugängliche Leitungen für Wärmeverteilung und Warmwasser nachträglich zu dämmen, um unnötige Wärmeverluste zu vermeiden. Zusätzliche bauliche Eingriffe zur Freilegung der Leitungen sind nach dem Gebäudeenergiegesetz nicht vorgesehen.
Gesetzlich definierte Mindestanforderungen: Umfang und Ausführung der Dämmmaßnahmen richten sich nach den im GEG festgelegten technischen Mindestwerten, insbesondere zu Wärmedurchgangskoeffizienten.

2. Betriebsverbote und zeitliche Begrenzungen für Heizungsanlagen

Für bestimmte Heizkessel setzt das Gebäudeenergiegesetz Grenzen für den weiteren Betrieb. Wichtig sind dabei der technische Anlagentyp sowie das Datum der erstmaligen Inbetriebnahme. Betroffen sind öl- und gasbetriebene Konstanttemperaturkessel, deren Inbetriebnahme mehr als 30 Jahre zurückliegt. Nach Ablauf der Frist ist ein Weiterbetrieb nicht mehr zulässig. Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind von dieser Regelung ausgenommen.

Ziel der Regelung ist es, den Energieverbrauch zu senken und den Ausstoß klimaschädlicher Emissionen zu reduzieren. Bestandshalter sind daher gut beraten, frühzeitig den Zustand ihrer Heizungsanlage zu prüfen und mögliche Modernisierungsmaßnahmen einzuplanen, um den Wert ihrer Wohngebäude nachhaltig zu sichern.

Als Alternativen zu öl- und gasbetriebenen Heizungsanlagen kommen verschiedene moderne und deutlich effizientere Heizsysteme in Betracht. Wärmepumpen gewinnen zunehmend an Bedeutung, da sie Umweltwärme aus Luft, Erde oder Grundwasser nutzen und besonders in gut gedämmten Gebäuden sehr effizient arbeiten. Eine weitere Option sind Heizsysteme auf Basis erneuerbarer Energien, etwa Biomasseheizungen mit Pellets oder Hackschnitzeln sowie Solarthermieanlagen zur Unterstützung der Warmwasserbereitung und Raumheizung. Auch hybride Heizsysteme, die beispielsweise eine Wärmepumpe mit einem Brennwertkessel kombinieren, bieten eine flexible Lösung für den schrittweisen Umstieg auf klimafreundlichere Technologien.

3. Pflichten beim Einbau neuer Heizungsanlagen

Beim Einbau neuer Heizungsanlagen greifen nach dem Gebäudeenergiegesetz Anforderungen, die unabhängig davon gelten, ob es sich um einen Neubau oder um den Ersatz einer bestehenden Anlage handelt. Das GEG verlangt, dass neue Heizungen den energetischen Vorgaben entsprechen und einen gesetzlich festgelegten Anteil erneuerbarer Energien zur Wärmeversorgung einbeziehen, wobei Übergangs- und Ausnahmeregelungen vorgesehen sind. Für bestehende, funktionsfähige Heizungsanlagen besteht kein Austauschzwang. Die Pflichten entstehen ausschließlich mit der Installation einer neuen Anlage und können je nach Standort im Zusammenhang mit der kommunalen Wärmeplanung unterschiedlich ausfallen.

4. Betreiberpflichten im laufenden Gebäudebetrieb

Unabhängig von baulichen Maßnahmen enthält das Gebäudeenergiegesetz Vorgaben, die den laufenden Betrieb von Gebäuden und Heizungsanlagen betreffen. Dazu zählen insbesondere Pflichten zur regelmäßigen Prüfung und Optimierung von Heizungsanlagen, mit dem Ziel, Effizienzverluste zu erkennen und den Energieverbrauch zu reduzieren. In bestimmten Fällen fordert das GEG zudem einen hydraulischen Abgleich, um eine gleichmäßige Wärmeverteilung sicherzustellen. Diese Anforderungen richten sich an Eigentümer beziehungsweise Betreiber und greifen während des laufenden Betriebs, ohne dass bauliche Eingriffe am Gebäude vorausgesetzt werden.

Ob und in welchem Umfang Vorgaben aus dem Gebäudeenergiegesetz wirksam werden, muss bei Bestandsgebäuden im Einzelfall entschieden werden. Eine allgemeine Sanierungspflicht besteht nicht.

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Anforderungen aus dem Gebäudeenergiegesetz

Viele Bestandshalter stellen sich die Frage, wie sich die Pflichten des Gebäudeenergiegesetzes sinnvoll in ihren Wohnungsbestand überführen lassen. Entscheidend sind die strukturierte Bewertung und Priorisierung der Anforderungen innerhalb eines oft heterogenen Bestands. Da die Vorgaben des GEG nicht gleichzeitig greifen, sondern zeitlich versetzt wirksam werden, können isolierte Einzelmaßnahmen spätere Anpassungen erforderlich machen oder die Wirtschaftlichkeit beeinträchtigen. Um solche Effekte zu vermeiden, ist eine ganzheitliche Betrachtung des Bestands erforderlich.

Eine fundierte Energieeffizienzberatung kann dabei helfen, den energetischen Zustand einzelner Gebäude und ganzer Portfolios systematisch zu erfassen und Anforderungen des GEG fachlich einzuordnen. Darauf aufbauend lassen sich Maßnahmen priorisieren und in eine übergeordnete Strategie integrieren, die technische, rechtliche und wirtschaftliche Aspekte berücksichtigt. Im Rahmen einer Generalplanung für die energetische Sanierung entsteht so ein konsistenter Ansatz, der Einzelmaßnahmen koordiniert und langfristige Entwicklungen im Wohnungsbestand berücksichtigt.

Gebäudeenergiegesetz bei Investitionen richtig bewerten

Das Gebäudeenergiegesetz selbst ist kein Förderinstrument, dennoch können viele Maßnahmen über bestehende Bundesprogramme finanziell unterstützt werden. Eine Förderung für die energetische Sanierung kommt insbesondere dann in Betracht, wenn geplante Schritte über die gesetzlichen Mindestanforderungen hinausgehen oder definierte Effizienzstandards erfüllen. Für Bestandshalter stellt sie damit einen wirtschaftlichen Ergänzungsfaktor, der vor allem bei größeren Investitionen und langfristigen Strategien relevant ist.

Bitte beachten: In vielen Fällen ist für die Förderfähigkeit die Einbindung von Energieeffizienz-Experten erforderlich, die den energetischen Zustand eines Gebäudes bewerten und die notwendigen Nachweise erstellen.

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Häufig gestellte Fragen zum Gebäudeenergiegesetz

Welche Anforderungen stellt das GEG an Bestandsgebäude?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) stellt an Bestandsgebäude keine pauschalen Sanierungsanforderungen, sondern knüpft Pflichten an konkrete Tatbestände. Relevant sind insbesondere:

Nachrüstpflichten (z. B. Dämmung oberster Geschossdecken, Leitungsdämmung)
Betriebsverbote für bestimmte Heizkessel nach Ablauf festgelegter Fristen
Anforderungen bei Anlagentausch, etwa an den Einsatz erneuerbarer Energien
Betreiberpflichten im laufenden Gebäudebetrieb

Welche Vorgaben gelten, hängt vom Gebäudezustand, der Anlagentechnik und vom jeweiligen Anlass ab. Für Bestandshalter ist daher eine objektbezogene Prüfung entscheidend.

Gibt das Gebäudeenergiegesetz eine Sanierungspflicht vor?

Nein, das Gebäudeenergiegesetz sieht keine allgemeine Sanierungspflicht für Bestandsgebäude vor. Es verpflichtet Eigentümer nicht dazu, bestehende Gebäude umfassend energetisch zu modernisieren. Stattdessen regelt das GEG Mindestanforderungen, die nur unter bestimmten Voraussetzungen greifen, etwa:

bei klar definierten Nachrüstpflichten
bei Betriebsverboten für veraltete Heizkessel
beim Einbau neuer Heizungsanlagen.

Maßnahmen werden also anlassbezogen und objektspezifisch relevant. Für Bestandshalter bedeutet das Planungssicherheit, sofern Pflichten frühzeitig identifiziert und eingeordnet werden.

Müssen Heizungsanlagen aufgrund des GEG sofort auf erneuerbare Energien umgestellt werden?

Bestehende und funktionsfähige Heizungsanlagen müssen nicht sofort auf erneuerbare Energien umgestellt werden. Das Gebäudeenergiegesetz greift erst, wenn eine neue Heizungsanlage eingebaut wird, etwa beim Austausch einer defekten Anlage. In diesem Fall gelten Vorgaben zur anteiligen Nutzung erneuerbarer Energien, ergänzt durch Übergangs- und Ausnahmeregelungen.

Gilt das Gebäudeenergiegesetz auch für Nichtwohngebäude?

Ja, das Gebäudeenergiegesetz gilt für Wohn- und Nichtwohngebäude gleichermaßen. Die Anforderungen unterscheiden sich jedoch je nach Gebäudenutzung. Für Nichtwohngebäude, etwa Verwaltungs- oder Gewerbeimmobilien, gelten teilweise abweichende energetische Kennwerte und Berechnungsmethoden.

Für welche GEG-Maßnahmen gibt es eine Förderung?

Das Gebäudeenergiegesetz selbst gewährt keine Förderung, viele Maßnahmen im Zusammenhang mit dem GEG sind jedoch über Bundesprogramme förderfähig, insbesondere im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Förderfähig sind vor allem Maßnahmen, die: