Klima
A
Erreichte Energie-Effizienzklasse
Eingesparte Energie
Eingesparte CO2-Emissionen
Kosten
Erreichter Fördersatz
Eingesparte CO2-Abgabe (Vermieterprognose, 10 Jahre)
Mehrmiete pro Jahr
Kölner Innenstadt
Gebäudetyp
Mehrfamilienhaus
Wohnfläche
551 m²
Baujahr
1961
Einheiten
12 Wohnungen, 1 Büro
Zukunftssicherung in der Kölner Innenstadt
Vom Sanierungskonzept über die Generalplanung bis zur Bauausführung: Eine GbR, die aus drei Gesellschaftern besteht, unterhält in Köln mehrere Immobilien. Eine von ihnen liegt in der Hochstadenstraße, im Herzen der Innenstadt. Mit Hilfe von &ENSA erfährt das Mehrparteienhaus aktuell eine umfassende energetische Sanierung. Hierdurch sinkt der jährliche Energiebedarf um beachtliche 85 Prozent, wobei die Energie-Effizienzklasse von G auf A ansteigt. Ein massiver Qualitätssprung, der zur attraktiven Innenstadtlage passt.
Das Kölner Mehrfamilienhaus, das aus den 1960-er Jahren stammt, besteht aus zwölf Wohn- und einer Gewerbeeinheit. Über die letzten Jahrzehnte hinweg wurde das Gebäude nur zögerlich modernisiert. Dann aber bot die geflieste Fassade, deren Belag sich ablöste und stückchenweise auf den Gehweg fiel, akuten Anlass. Nachdem die Eigentümer-GbR alle notwendigen Sicherungsmaßnahmen veranlasst hatte, stand sie nicht nur vor einem sprichwörtlichen Scherbenhaufen – sondern auch vor einem Berg von Sanierungsfragen.
Sie möchten Ihre Bestandsgebäude sanieren?
Wir sind auch für Sie da
„G“ auf der Energieeffizienz-Skala
„Mit Fragen über Fragen begann unser Sanierungsprojekt an der Hochstadenstraße. Und mit jeder einzelnen wurde deutlicher, dass wir professionelle Unterstützung brauchen“, erinnert sich der Bauherr, rückblickend geht er durch seinen Fragenkatalog: Was geschieht mit der desolaten Fassade, wird sie nur verputzt oder gleich gedämmt? Und wenn die Gebäudehülle von Grund auf saniert wird, was geschieht dann mit den – teilweise modernisierten – Fenstern? Welche Fördergelder gibt es für welche Maßnahme, welche Bedingungen sind damit verknüpft?
Bei der Gelegenheit: Die alte Gasheizung ist auch fällig. Aber was rechnet sich besser, Wärmepumpe oder Fernwärme? Welche Energie-Effizienzklasse lässt sich in Summe eigentlich erzielen, wenn der Ist-Zustand bei G, also am unteren Ende der Skala liegt? Und zurück zur baufälligen Fassade: Welches Dämmmaterial macht energetisch Sinn, bietet gleichzeitig aber auch Brandschutz und die notwendige Oberflächenhärte? „Das Haus liegt im Studentenviertel“, erklärt der Bauherr, „nachts wird auf der Straße gefeiert. Das Parterre muss etwas aushalten können.“
Ein zunächst beauftragter Energieberater wusste auf all diese Fragen wenig Antworten. „Von ihm bekam ich ein vorgefertigtes Musterdokument, das durchaus kompetent angepasst wurde, in dem letztlich aber nur einige Zahlen ausgetauscht worden waren. Eine erste Idee, nicht mehr. Dazu gab es einen Zeitplan, der sich über ganze zehn Jahre erstrecken sollte“, erzählt der Bauherr kopfschüttelnd. Ihm wurde klar: „Ich brauche einen echten Partner. Jemanden, der fundierte Vorschläge macht, Zahlen vorlegt, sich um die Ausschreibung kümmert, alle Fördergelder sichert, die modernisierungsbedingte Mieteranpassung berechnet, letztlich die ganze Bauleitung übernimmt mitsamt fachlicher Betreuung.“ Über einen Tipp, den er von Sparkasse S-Immobilienpartner erhielt, fand er zu &ENSA und damit zum gesuchten Full-Service-Partner.
„Das Sanierungskonzept begeisterte mich auf Anhieb. Da wurde wirklich an alles gedacht.“
Die Hochstadenstraße in der Kölner Innenstadt wird von Altbauten gesäumt. In ihrer Mitte: ein Mehrfamilienhaus von 1961 mit baufälliger Fliesenfassade und Sanierungsbedarf.
Full-Service mit 3-Stufen-Plan
&ENSA arbeitet nach einem praxiserprobten 3-Stufen-Plan, der alle Bedürfnisse eines Bestandshalters abdeckt. In Stufe 1 entsteht das grundlegende Sanierungskonzept, es zeigt verschiedene Sanierungsvarianten auf – neun im Falle der Hochstadenstraße. „Das Sanierungskonzept begeisterte mich auf Anhieb“, berichtet der Bauherr. „Da wurde wirklich an alles gedacht. Was für eine Detailtiefe!“
Die Arbeit am Sanierungskonzept beginnt stets mit einer energetischen Analyse des bestehenden Wohngebäudes. Den Ist-Zustand dokumentieren Unterlagen, die der Bauherr bereitstellt, und eine Vor-Ort-Begehung, bei der die &ENSA-Experten baukonstruktive und technische Besonderheiten ebenso detailliert aufnehmen wie die energetischen Eigenschaften einzelner Bauelemente. Anhand eines digitalen Zwillings, dem virtuellen 3D-Abbild der realen Immobilie, werden alle Informationen anschließend verarbeitet und dokumentiert. Sollten ältere Planungsunterlagen nicht mehr aufzufinden sein, gleichen dies neue Aufmaße und Fotografien aus.
„Die verschiedenen Sanierungsvarianten ließen direkt erkennen, welche Einzelmaßnahmen zu welchen Effekten führen. Das verschaffte enorme Klarheit.“
Zehn Sanierungsvarianten
„Die verschiedenen Sanierungsvarianten ließen direkt erkennen, welche Einzelmaßnahmen zu welchen Effekten führen“, fasst der Bauherr zusammen. „Das verschaffte enorme Klarheit.“ Was bringt also die neue Heizungstechnik – ganz konkret? Was der Austausch von Fenstern und Türen? Was die gedämmte Fassade? „Alle Varianten werden im Sanierungskonzept übersichtlich nebeneinandergestellt: energetische Wirkung, Investment, Förderung, Mietererhöhung – es wird an alles gedacht. Diese Übersichtlichkeit ist einfach genial.“
Was der Bauherr zudem schätzte, war, dass bauliche Besonderheiten von &ENSA bedacht und berücksichtigt wurden. Beispiel: Kölner Lüftung, ein traditionelles Schachtlüftungssystem, das die natürliche Kaminwirkung nutzt. Passiv leitet es warme Abluft – aus den Bädern – über einen Schacht nach außen, während frische Zugluft von unten in die Räume strömt. „Der erste Energieberater wollte unsere Kölner Lüftung rausreißen. &ENSA dagegen erhält das bewährte System für die Bäder und ergänzt es durch eine Fensterfalzlüftung in den Schlafzimmern.“ Das gefiel ihm.
„Geniale“ Übersichtlichkeit
„Anhand der verschiedenen Sanierungsvarianten, die in Stufe 1 miteinander verglichen werden, konnte ich auf Anhieb erkennen, welche Einzelmaßnahmen zu welchen Effekten führen“, fasst der Bauherr zusammen. „Das verschaffte enorme Klarheit.“ Was bringt welche Heizungstechnik ganz konkret? Was der Austausch von Fenstern und Türen? Was die gedämmte Fassade? „Alle Varianten werden im Sanierungskonzept übersichtlich nebeneinandergestellt: energetische Wirkung, Investment, Förderung, Mietererhöhung – es wird an alles gedacht. Diese Übersichtlichkeit ist einfach genial.“
Was der Bauherr zudem schätzte, war, dass bauliche Besonderheiten von &ENSA bedacht und berücksichtigt wurden. Beispiel: Kölner Lüftung, ein traditionelles Schachtlüftungssystem, das die natürliche Kaminwirkung nutzt. Passiv leitet es warme Abluft – aus den Bädern – über einen Schacht nach außen, während frische Zugluft von unten in die Räume strömt. „Der erste Energieberater wollte unsere Kölner Lüftung rausreißen. &ENSA dagegen erhält das bewährte System für die Bäder und ergänzt es durch eine Fensterfalzlüftung in den Schlafzimmern.“ Das gefiel ihm.
„Ich möchte vor der Umrüstungswelle schwimmen, die aufgrund der gesetzlichen Vorgaben zwangsläufig auf uns zurollen wird.“
Zukunftssicherung wichtiger als Amortisierung
Die Sanierungsvariante, für die sich die Eigentümer-GbR schließlich entschied, kombiniert verschiedene Einzelmaßnahmen, die sich nicht nur energetisch rechnen, sondern auch in Sachen Fördermittel. Sie umfassen den Einbau neuer Heizungstechnik, eine neue Gebäudehülle inklusive aller Fenster und Türen, die Dämmung von Kellerdecke sowie eine neue Dachdämmung im Gewerbeanbau. Zusammen summieren sie sich zu folgendem Klima-Kosten-Ergebnis:
- Die Energie-Effizienzklasse des sanierte Mehrfamilienhauses verbessert sich von G auf A.
- Der Energiebedarf der Gebäude sinkt um beeindruckende 85 Prozent.
- Die CO2-Emissionen reduzieren sich um 24.610 kg pro Jahr (von ursprünglich 37.611 kg/a auf 13.001 kg/a).
- Die förderfähigen Investitionskosten (667.000 Euro) werden zu 21 Prozent aus öffentlichen Mitteln gefördert.
- Die prognostizierte CO2-Abgabe sinkt vermieterseitig um 19.714 Euro (von 21.579 Euro auf 1.865 Euro, über 10 Jahre gerechnet).
- Zudem ist mit einer Mehrmiete von 19.836 Euro pro Jahr zu rechnen.
Dabei zählt die Zukunftssicherung seiner Immobilie für den Bauherren mehr als eine zügige Amortisierung : „Ich möchte vor der Umrüstungswelle schwimmen, die aufgrund der gesetzlichen Vorgaben zwangsläufig auf uns zurollen wird. Handwerker sind schon knapp und Fördergelder für Umweltmaßnahmen werden es möglicherweise auch.“
Generalplanung bis zur Mieterkoordination
Mit dieser Faktenlage ging es in die Generalplanung und damit in den zweiten Schritt des 3-Stufen-Plans. Die &ENSA-Expertise umfasst alle erforderlichen Fachbereiche, von der Energieeffizienz über die Bauphysik und Architektur der Gebäudehülle bis zur technischen Gebäudeausrüstung. Auf die einzelnen Planungsbereiche folgen die Ausschreibung, das anschließende Bewerten von Firmenangeboten und die Vergabeempfehlungen. Parallel dazu erstellen die &ENSA-Experten alle notwendigen Nachweise und Antragsunterlagen, um Fördergelder für den Bauherren zu sichern.
Im letzten Schritt des 3-Stufen-Plans verantwortet &ENSA den reibungslosen Ablauf der energetischen Sanierung, betreut Vergabe und Bauausführung. Zudem kümmern sich die Bauexperten um weitere Modernisierungsmaßnahmen, die die GbR – bei der Gelegenheit – erledigt wissen möchte. &ENSA stimmt sich mit allen zuständigen Behörden ab, koordiniert beauftragte Baufirmen, kontrolliert die erbrachte Qualität und prüft Rechnungen.
Außerdem entlastet der Full-Service-Partner die Hausverwaltung. Denn in Stufe 3 müssen auch die Mieter in den Zeitplan des Bauablaufs integriert und Mietanpassungen korrekt umgesetzt werden. Ist das Sanierungsprojekt abgeschlossen, stellt &ENSA sämtliche Dokumentationen, Abnahmeprotokolle und Kosten zusammen und übermittelt dem Bauherrn alle Unterlagen, um Fördermittel abzurufen und die geleisteten Investitionen steuerlich geltend zu machen.
