Klima
A
Erreichte Energie-Effizienzklasse
Eingesparte Energie
Eingesparte CO2-Emissionen
Kosten
Erreichter Fördersatz
Eingesparte CO2-Abgabe (Vermieterprognose, 10 Jahre)
Monatliche Heizkostenersparnis
CESA GROUP
Gebäudetyp
Mehrfamilienhäuser
Wohnfläche
4.350 m²
Baujahr
1975
Einheiten
54 Wohnungen
Startschuss fiel auf der EXPO REAL
Die Berliner CESA GROUP revitalisiert das „Quartier Danziger“ im niedersächsischen Bergen. Während des Planungsprozesses gewann die energetische Sanierung zusehends an Bedeutung. Gemeinsam mit &ENSA entwickelte das mittelständische Immobilienunternehmen ein Modernisierungskonzept für drei erste Wohnriegel. Es verspricht Energieeinsparung von 79 Prozent, 24 Prozent Fördermittel und Klimakonformität nach CRREM.
Es war ein zufälliges Treffen auf der EXPO REAL in München, das den Startschuss gab. „Das Angebot von &ENSA klang für uns direkt nach einem Rund-um-sorglos-Paket“, erzählt Hilmar von Oertzen, der als Geschäftsführer die Projektentwicklung in der CESA GROUP leitet. Er hat bereits mehrere Projekte mit dem Architekturbüro &MICA, dem &ENSA-Schwesterunternehmen, umgesetzt. „Das persönliche Vertrauen war da. Außerdem fanden wir es interessant, einen Generalplaner ins Boot zu holen, der nicht nur auf energetische Sanierung spezialisiert ist, sondern auch die Leistungsphasen 1 bis 8 nach HAOI erbringen kann.“
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Attraktiv für die Neuvermietung
Das Sanierungsobjekt, um das es der CESA GROUP ging, liegt in der Kleinstadt Bergen im Landkreis Celle. Es umfasst 54 Wohnungen mit 4.350 m² Wohnfläche, die sich auf drei gleichförmige, 1975 erstellte Riegel verteilen. Sie sollen – gemäß eines Modernisierungsvertrags mit der Stadt Bergen – aufgewertet werden, etwa mit neu gestalteten Grundrissen, größeren Balkonen oder barrierefreien Zugängen. „Ziel ist, die leerstehenden Gebäude für eine Neuvermietung attraktiv zu machen“, fasst Josephine Schmidt, CESA GROUP Stadtplanung, zusammen. „Bis 2027 sollen die Wohnungen bezugsfertig sein.“
Zudem markieren die drei Wohnriegel den Auftakt zu einer Quartiersentwicklung: Das „Quartier Danziger“ gehört zu einem Konversionsgebiet, auf dem rund 3.000 britische Soldaten, die auf einem nahegelegenen NATO-Truppenübungsplatz stationiert waren, mit ihren Familien lebten. Ihr Abzug im Jahr 2014 brachte eine enorme Herausforderung für Bergen, einer Kleinstadt mit aktuell rund 13.000 Einwohnern. Die CESA Group erwarb das Areal und zwei weitere im Stadtgebiet Bergen 2015 und revitalisiert es als „Drei Quartiere Bergen“.
„Das Angebot von &ENSA klang für uns direkt nach einem Rund-um-sorglos-Paket.“
Werterhalt und Fördergelder
„Seit unserem Ankauf änderten sich die politischen Rahmenbedingungen erheblich, ebenso die energetischen Anforderungen an Bestandsgebäude“, blickt von Oertzen, der sich mit &ENSA 2025 bewusst einen Sanierungspartner zur Seite stellte, zurück. Auch in den Finanzierungsgesprächen, die er mit seinen Banken führte, wurde zusehends deutlich, „dass wir beim Thema Klima mehr tun sollten, auch um Fördergelder auszuschöpfen“. Als &ENSA das erste Konzept zur energetischen Sanierung auf den Tisch legte, zeigte sich, dass je nach Maßnahmenpaket Fördersätze zwischen 20 bis 27 Prozent möglich waren. Damit ließ sich rechnen. „Für uns zählt der Werterhalt und die Weiterentwicklung unseres Bestands“, unterstreicht der Geschäftsführer, „klimaresiliente Erträge zu erzielen, gehört für uns selbstverständlich dazu.“
Zudem half das vorgelegte Sanierungskonzept, notwendige Entscheidungen voranzubringen: Angesichts der elf Sanierungsvarianten, die &ENSA im Detail ausarbeitete, schied beispielsweise die ursprünglich geplante Nahwärme aus der eigenen Pelletheizung aus. Mit ihr ließ sich lediglich eine Energie-Effizienzklasse von C erreichen. Wärmepumpen dagegen versprachen ein A – plus Förderung. „Gemeinsam mit &ENSA fanden wir Schritt für Schritt zum richtigen Sanierungskonzept“, fasst von Oertzen zusammen, der sich aufgrund der eindeutigen Faktenlage zudem in eine bessere Verhandlungsposition versetzt sah. Gegenüber seinen Banken, aber auch gegenüber der Stadt Bergen.
Die aktuell leerstehenden Mehrfamilienhäuser im „Quartier Danziger“ stammen aus dem Jahr 1975. Die gleichförmigen Riegel sollen für die Neuvermietung aufgewertet und energetisch saniert werden.
Dekarbonisierung nach CRREM
Unter den elf vorgelegten Sanierungsvarianten, die auch Effizienzhaus-Standards (EH70, EH55, EH40) und die Mindestvariante nach den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) abbilden, entschied sich die CESA GROUP für eine Sanierung mit kombinierten Einzelmaßnahmen. Diese umfassen den Einbau von Wärmepumpen, den Austausch aller Fenster und Türen sowie die Dämmung der oberen Geschossdecke und der Kellerdecke. Zusammen summierten sich die Einzelmaßnahmen zu folgendem Ergebnis:
- Die Energie-Effizienzklasse der sanierten Mehrfamilienhäuser verbessert sich von F auf A.
- Der Energiebedarf der Gebäude sinkt um beachtliche 79 Prozent.
- Die CO2-Emissionen reduzieren sich um 114.405 kg pro Jahr (von ursprünglich 245.259 kg/a auf 130.854 kg/a).
- Die förderfähigen Investitionskosten (2,1 Millionen Euro) werden zu 24 Prozent aus öffentlichen Mitteln gefördert.
- Die prognostizierte CO2-Abgabe sinkt vermieterseitig um 84.552 Euro (von 107.493 Euro auf 22.941 Euro, über 10 Jahre gerechnet).
- Die monatlichen Heizkosten sinken um 0,60 Euro/m².
„Für uns als Projektentwickler ist außerdem Klimakonformität nach CRREM wichtig“, stellt von Oertzen fest. „Sollten wir eines Tages in den Exit gehen, möchten wir keine Abschläge auf unsere Gebäude kassieren.“ Der Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) ist ein wissenschaftliches Modell. Es zeigt auf, wie kompatibel sich ein Gebäude zu den CO2-Reduktionszielen des Pariser Abkommens (1,5°-Ziel) verhält.
&ENSA berechnete für die CESA GROUP die CRREM-Pfade aller vorgeschlagenen Sanierungsvarianten bis zum Jahr 2050, basierend auf den unterschiedlichen Energieverbräuchen für Warmwasser- und Wärmeerzeugung. Ein übersichtliches Diagramm vergleicht ihre Performancekurven untereinander, setzt sie aber auch in Bezug zum Benchmark, dem 1,5°-Ziel. Auf einen Blick wird so deutlich, bis wann eine Immobilie den CO2-Vorgaben entspricht und damit ihre Klima- und auch Marktkompatibilität behält. Ist der sogenannte „Point of Misalignment“ erreicht, drohen Wertverluste.
Fördermittel sichern
24 Prozent für die CESA GROUP
Die CESA GROUP kann sich für ihre energetische Gebäudesanierung in Bergen BAFA-Fördermittel sichern. Die nach ökologischen, aber auch ökonomischen Gesichtspunkten beste Sanierungsvariante ermöglicht einen Fördersatz von 24 Prozent.
Die BAFA-Förderung wird vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) verwaltet. Sie ist Teil der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), die wiederum aus verschiedenen Teilprogrammen besteht. Eines von ihnen unterstützt Einzelmaßnahmen (EM) an Wohngebäuden von Bestandshaltern.
Unter dem Dach der BEG unterstützt die KfW zudem Bestandshalter, die eine klimafreundliche Heizung wie eine Wärmepumpe in ihre Wohnimmobilien einbauen, mit bis zu 35 Prozent auf die förderfähigen Kosten. Weitere 5 Prozent können im Einzelfall über den iSFP-Bonus geltend gemacht werden. iSFP steht für individueller Sanierungsfahrplan, ein technisches Gutachten, das nach den Vorgaben der Bundesförderung für Energieberatung für Wohngebäude (EBW) erstellt wird.
„Gemeinsam mit &ENSA fanden wir Schritt für Schritt zum richtigen Sanierungskonzept.“
